หลักเกณฑ์การพิจารณาให้สินเชื่อของธนาคารหลักๆจะพิจารณาหลักทรัพย์ค้ำประกัน และความสามารถในการชำระหนี้ โดยวงเงินให้กู้ส่วนใหญ่จะอยู่ที่70-95%ของราคาประเมินหลักทรัพย์ของธนาคารหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ราคาไหน จะต่ำกว่า ส่วนความสามารถในการชำระหนี้นั้นจะดูรายได้และภาระหนี้ซึ่งปกติจะให้วงเงินกู้ 30-50 เท่าของรายได้สุทธิ ขึ้นอยู่กับฐานรายได้และอาชีพของผู้กู้ด้วย ดังนั้น ถ้าเรามีหนี้ต้องผ่อนอยู่ก่อนแล้ว โอกาสที่ได้วงเงินกู้ก็น้อยลงด้วย นั่นเป็นเพราะธนาคารกำหนดให้ภาระหนี้รวมทุกประเภทของผู้กู้ไม่ควรเกิน 1 ใน 3 ของรายได้ในแต่ละเดือนหรือเต็มที่ไม่เกิน 40% นั่นเอง รายได้เท่านี้...กู้ซื้อบ้านได้เท่าไหร่

ถึงจะผ่อนบ้านอยู่ก็ยังสามารถกู้ซื้อคอนโดฯหรืออสังหาฯอย่างอื่นได้ ถ้ามีรายได้เพียงพอหรือสามารถผ่อนไหว อย่างไรก็ตามเนื่องจากการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์มาตรการ LTV ของแบงก์ชาติ (อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) ซึ่งกำหนดให้ผู้กู้ต้องวางเงินดาวน์ตามสัดส่วนของสัญญากู้ที่ยัง ผ่อนชำระอยู่ ดังนั้นนอกจากต้องดูว่าเรามีรายได้เพียงพอสำหรับการผ่อนหรือไม่แล้วยังต้องเตรียมเงินดาวน์สำหรับ การซื้อและกู้หลังต่อๆไปด้วย

การรีไฟแนนซ์บ้านไม่ยากค่ะ ขั้นตอนเกือบทั้งหมดเหมือนการกู้ซื้อบ้านใหม่ เริ่มด้วยการแจ้งธนาคารเดิมว่า จะรีไฟแนนซ์ เพื่อให้ทราบถึงยอดหนี้ที่ยังค้างอยู่ทั้งหมด พร้อมกันนี้ก็ไปยื่นขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่ และยื่นเอกสารกู้เหมือนกับการกู้ซื้อบ้านใหม่ แต่ที่เพิ่มเติมคือใบเสร็จหรือหลักฐานการผ่อนชำระย้อนหลัง (กับธนาคารเดิม) หลังผ่านการอนุมัติเงินกู้ก็จะเป็นการทำสัญญากู้กับธนาคารใหม่และจดจำนองที่สำนักงานที่ดิน ทั้งนี้ เงื่อนไขสำคัญของการรีไฟแนนซ์คือประวัติชำระหนี้ต้องไม่ค้างหรือชำระหนี้ล่าช้า ไม่งั้นอาจไม่ผ่านการอนุมัติจากธนาคารใหม่ค่ะ

เอกสารประกอบการกู้ซื้อบ้านแบ่งได้ 3 กลุ่มหลักได้แก่ เอกสารประจำตัว เช่น สำเนาทะเบียนบ้าน บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนสมรส สำเนาการเปลี่ยนชื่อสกุล เอกสารรายได้ เช่น ใบรับรองเงินเดือน / สำเนาทะเบียนการค้าหรือหนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติ บุคคล,หลักฐานการเสียภาษี / สัญญาจ้างฯลฯ แล้วแต่ว่าผู้กู้มีแหล่งที่มาของรายได้จากไหน และเอกสารหลักทรัพย์ เช่น สัญญาจะซื้อจะขาย,สำเนาโฉนดฯลฯ นอกจากนี้ในกรณีที่เคยมีประวัติค้างชำระหนี้ในเครดิตบูโรอาจต้องเตรียมหลักฐานที่แสดงว่าได้ปิดบัญชีเรียบร้อยแล้ว ด้วยค่ะ

คำถามนี้ขอแยกเป็น 2 กรณีค่ะ กรณีที่ยังติดหนี้หรือค้างชำระหนี้หรือที่เรียกว่าติดแบล็คลิสต์แบบนี้กู้ซื้อบ้านไม่ได้เพราะธนาคารจะไม่พิจารณาคำขอสินเชื่อค่ะ ส่วนกรณี(เคย)ติดแบล็คลิตสต์แต่ปัจจุบันเคลียร์หนี้ค้างหมดแล้วหรือชำระหนี้เป็นปกติแล้วแบบนี้สามารถยื่นกู้ได้ แต่การพิจารณาอนุมัติขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร เช่น ต้องชำระหนี้ให้เป็นปกติอย่างน้อย 6 เดือน หรือ 1 ปี เป็นต้น ดังนั้นหากติดแบล็คลิสต์และต้องการกู้ซื้อบ้านแบบนี้เราจะต้องรีบเคลียร์หนี้ที่ค้างชำระและสร้างวินัยทางการเงินเพื่อเพิ่มความน่าเชื่อถือให้กับตัวเอง ซึ่งจะเป็นการเพิ่มโอกาสในการกู้ค่ะ

กู้ไม่ผ่านแม้จะเป็นปัญหาน่ากังวลแต่ไม่ต้องร้อนใจมากไปนะคะ โดยเฉพาะหากเป็นกรณีกู้ไม่ผ่านเพราะมีหนี้เยอะ หรือกู้ได้ไม่เต็มวงเงินแบบนี้พอมีทางแก้ไขค่ะ 1.ขอเลื่อนเวลารับโอนบ้านกับโครงการวิธีนี้สามารถทำได้แต่คงไม่นานมาก การยืดเวลารับโอนสัก 3-6 เดือนเป็น เรื่องปกติวิสัยที่ยังพอคุยกับโครงการได้ 2.ยื่นกู้กับธนาคารอื่นๆเพิ่มเติม วิธีอาจไม่ช่วยอะไรหากเรากู้ไม่ผ่านเพราะติดแบล็คลิสต์ เนื่องจากเคสแบบนี้ กู้ธนาคารไหนผลลัพธ์ก็เหมือนๆกัน 3.เปลี่ยนไปซื้อบ้านหลังเล็กลงราคาต่ำซึ่งจะทำให้วงเงินกู้ที่ต้องการน้อยลงโดยอัตโนมัติและมีโอกาสในการกู้(ผ่าน) มากขึ้น 4.หาผู้กู้ร่วมเพื่อเพิ่มรายได้เป็นอีกวิธีที่ทำได้ไม่ยาก แต่ผู้กู้ร่วมต้องมีคุณสมบัติครบถ้วนเหมือนผู้กู้หลักและ เป็นการกู้ร่วมกันระหว่างสามีภรรยา พ่อแม่กับลูกหรือพี่น้องเป็นหลัก 5. ขายดาวน์ วิธีนี้คงเป็นทางออกสุดท้ายหลังจากแก้ปัญหามาทุกวิธีแล้ว ขายดาวน์ถูกๆเพื่อให้มีคนซื้อ ยังดีกว่าไม่ได้อะไรเลย โอกาสในวันข้างหน้ายังมี เก็บเงิน วางแผนดีๆสามารถซื้อได้ไม่ยากค่ะ

กู้ซื้อบ้านเลือกดอกเบี้ยธนาคารไหนดี?อาจต้องพิจารณาหลายๆด้าน แต่เนื่องจากดอกเบี้ยเป็นค่าใช้จ่ายที่มากที่สุด ในการกู้ซื้อบ้าน ดังนั้น อันดับแรกควรพิจารณาธนาคารที่ให้อัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุดก่อน ถัดจากนั้นอาจดูเงื่อนไขอื่นๆ เช่น สัดส่วนวงเงินให้กู้ บริการ ความรวดเร็วหรือความยากง่ายในการอนุมัติ ช่องทางการชำระเงินฯลฯ นอกจากนี้อาจพิจารณาเลือกกู้ให้ตรงกับแนวทางของแต่ละธนาคารเพื่อให้ได้เงื่อนไขดีๆ เช่น บางธนาคารเน้น ปล่อยสินเชื่อให้ข้าราชการ/รัฐวิสาหกิจ ผู้ประกอบอาชีพพิเศษฯลฯ ทั้งนี้อาจนำเงื่อนไขของแต่ละธนาคารสัก 3-4 แห่งมาเปรียบเทียบเพื่อเลือกเงื่อนไขที่เหมาะสมกับเรามากที่สุดค่ะ